Hofbergen, ein Dorf und die Raumordnung

Einleitung

Raumordnung ist ein Querschnittsthema das in viele Bereiche hineinwirkt, Tourismus(-wirtschaft), Klima(-folgen), Mobilität(-skosten) usw.. Besonders die Reduktion des Bodenverbrauchs sollte ureigenste Zielsetzung einer echten Raumordnung sein.

Ein Raumordnungsgesetz beschreibt die Regeln die anzuwenden sind um bei divergierenden Interessen der Umwelt, einem Gemeingut, möglicht wenig Schaden zuzufügen, d.h. Eingriffe sind zu planen, ihre Auswirkungen, leider oft negative, sind zu bewerten und eine Interessenabwägung, meist Projektbetreiber/Investor versus "die Anderen" soll stattfinden. Leider hat dieser Prozess eine Schlagseite: Planer arbeiten immer nur für eine Seite, den Auftraggeber sprich Bürgermeister, die andere Seite hat keine Vertretung. Besonders problematisch wird das Missverhältnis wenn die Gemeinde neben Grundeigentümer auch noch Projektwerber ist. Vom Bürgermeister herbeigeführte Gemeinderatsbeschlüsse werden als demokratische Legitimierung gesehen.

Betreffend Grundstück Gst 516/KG 62245 (Eigentümer: Stadtgemeinde) zeigt sich die Schlagseite überdeutlich. Das Grünlandgrundstück, sonnige Südhanglage, gehörte dem Altbürgermeister von Altenmarkt. Der 2013 noch selbstständigen Gemeinde Altenmarkt wurden die Ausweisung von Baulandreserven (OEK VF4.0) in Hofbergen versagt. Begründung: "Kein Siedlungsschwerpunkt".

Nach der Gemeindefusion, Altenmarkt kam zu Fürstenfeld, gab es in Fürstenfeld eine (Beton-)Goldgräberstimmung: "Weichende Erben" hieß das Zauberwort um Bauland in den ländlichen Umlandgemeinden zu gewinnen. Die Gemeinde kaufte großflächig zu, allerdings konnten ursprüngliche Pläne nicht im erhofften Umfang umgesetzt werden. Das OEK 1.00 wurde von Amts wegen zurechtgestutzt. Die Gemeinde lenkte ein (Gemeinderat TOP26), Hofbergen behielt gegen das Julerltal seine absolute naturräumliche Grenze.

Schon zwei Jahre später (ein für ein ÖEK kurzer Planunghorizont) erfolgte eine Revision: ÖEK VF1.01 ersetzt die absolute naturräumliche Grenze im Julertal durch eine siedlungspolitische Grenze. Der FWP ändert Grünland zu Bauland Kategorie Dorfgebiet (DO).

Meine Einwendung(Punkt 3), die sich betreffend Gst516 auf Vorgaben des StROG bezog, wurde zurückgewiesen, siehe Einwandbeantwortung(Punkte 3 und 4). Besonders kurios finde ich in der Begründung der Einwandzurückweisung den die Tatsachen verdrehenden Satz: Mit den gegenständlichen Änderungen im ÖEK1.01 werden großräumige dezentrale Siedlungsentwicklungen hintangehalten. Hat die Aufsicht diese Begründung überlesen oder erreichen Einwendungen im Fall von Revisionen die Aufsichtsbehörde gar nicht?

Blog

28.7.2021
Ein Schreiben der Abt.13 informiert mich: ÖEK-Änderung 1.01 ist seit 9.7.2021 rechtskräftig.

20.8.2022
Nun haben Besitzer und Baubehörde (jeweils Stadtgemeinde) einen Bebauungsplan beschließen lassen, was mir erneut die Zahnlosigkeit des Raumordnungsgesetzes in Erinnerung rief.

Den Vorgang, der zu dieser großflächigen Baulandausweisung außerhalb der naturräumlichen Grenzen des OEK 1.00 führte möge das Landesverwaltungsgericht in Hinblick auf Verletzungen des StROG überprüfen: Schreiben an das LVwG. Nicht das Gesetz, sondern dessen Vollziehung wird beklagt. Betreffend Bebauungsplan wird eine Einwendung, den Bebauungsgrad betreffend geltend gemacht.

30.9.2022
Die Antwort der vom LVwG an die Abteilung 13 weitergeleitenden Eingabe liegt vor. Sie ist ausführlich, geht auch auf die Beschwerde ein. Z.B. dass Hofbergen noch immer im außeralpinen Hügelland liegt und in Stadtbergen nur im Bereich Landbergen zu Siedlungs- und Industrielandschaft umkategorisiert wurde. Auch meine falsche Interpretation von Auffüllungsgebiet wurde korrigiert. Defakto wurden Grünlandparzellen nicht zu Auffüllungsgebiet (Sondernutzung) sondern zu Bauland umgewidment. Von diesen Kleinigkeiten abgesehen zeigt die Antwort ganz klar: Die Aufsichtbehörde hat volles Verständnis für meine Beschwerde, sie versuchte die großflächige Baulandausweisung zu verhindern indem sie Versagensdrohungen aussprach. Erst im dritten Anlauf gelang es Fürstenfeld die gewünschte raumplanerische Dummheit durchzusetzen. Eine gewisse Mitschuld ist der Aufsichtsbehörde aber anzulasten: Die Fürstenfelder Planer begründeten das Beharren auf Hofbergen mit: Nur im Bereich Großkögeln, in der KG Rittschein, gibt es in den Hügellagen einen Gasthof vergleichbarer Größe, ist der Bereich des dortigen Siedlungsansatzes jedoch relativ fern von größeren Siedlungsgebieten an einer "Kammstraße" und sichtexponiert an einer Hügelkuppe gelegen und unterscheidet sich durch seine dezentrale Lage wesentlich vom Gebiet in Stadtbergen. Als Bürger einer Gemeinde die raumplanerische Baulandeignung mit Gasthausnähe und Höhenlage begründet, kann ich mich nur schämen.

2.4.2023
Wiederum Baulandwidmung in Hofbergen, diesmal zwar nur kleinräumig, aber etwas außerhalb der ÖEK Entwicklungsgrenzen, eine gute Gelegenheit die Verantwortlichen mittels Eingabe an Versäumnisse zu erinnern. Die Fürstenfelder Satellitensiedlung auf Gst 516/1 in Hofbergen widerspricht StROG §30 Baugebiete (1) 7.: Dorfgebiete, das sind Flächen, die für Bauten land- und forstwirtschaftlicher Nutzung in verdichteter Anordnung bestimmt sind, wobei auch Wohnbauten außerhalb einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten und sonstige Nutzungen zulässig sind, die den wirtschaftlichen, sozialen, religiösen und kulturellen Bedürfnissen der Bewohner von Dorfgebieten dienen und sich der Eigenart des Dorfgebietes entsprechend einordnen lassen, soweit sie keine diesem Gebietscharakter widersprechenden Belästigungen der Bewohnerschaft verursachen.

Eine Satellitensiedlung, eine großflächige Bebauung mit Ein-/Zweifamilienhäusern für Ortsfremde lässt sich nicht der Eigenart des Dorfgebietes entsprechend einordnen!

16.8.2023
Dieser DerStandard-Artikel bewog mich die Fehlentwicklung nochmals zu skizzieren: Das Land Steiermark schafft betreffend Raumordnung einen zwischen dem Land (Raumordnungsgesetzgeber und Vollzugsbehörde) und der Gemeinde (Baubehörde erster Instanz) eingeschobenen Regionalverband (überörtliche Raumplanung) der von den Bürgermeistern beschickt wird. Speziell in der Oststeiermark setzte dies ein suboptimales Verfahren in Gang: Die Regionalplanung ändert stellenweise Gebiete der Kategorie "außeralpines Hügelland" zu "Siedlungs- und Industriegebiet", örtliche Entwicklungskonzepte machen im FWP aus vorhandenen Bausünden (Streubebauung) WA-Baugebiete, fernab von Nahversorgern oder ÖPNV-Haltestellen.

20.1.2024
Und wieder wird im Standard unter Kleinstädte kämpfen gegen den Verfall Kritik am verlotterten System (Thomas Wiesers Ansage bezog sich auf die österreichische Verwaltung) laut. Wie kann es sein dass Raumordnungsgrundsätze derart missachtet werden? Das neue Bauland ist 3km von nächsten Nahversorger (und der ÖPNV-Haltestelle) entfernt (Karte).

11.3.2024
Der Standard bringt die Sache im Einserkasterl auf den Punkt.

13.10.2024
Überraschung!: Es gibt wieder eine neue Planung, und das gleich über den gesamten Prozess (ÖEK, FWP und BPL), vom Gemeinderat beschlossen: Nicht mehr 7 (wie in den Stadtnachrichten erwähnt), sondern 13 Baugrundstücke werden geplant. Keine Überraschung ist dass ich erneut Einwände geltend mache und die Gemeinde auffordere StROG §3 (1) 2., § 22 (5) und §30 (1) 7. in ihren die Raumordnung betreffenden Planungen zu berücksichtigen.

3.10.2025
Heute, nach fast einem ganzen Jahr, wurde die Behandlung des Einwands zugestellt. Mehrere Planvarianten und Umbenennungen scheinen für den Versuch, einen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zu erstellen, nötig gewesen zu sein.

Leider wurden die Einwände nicht nur nicht zufriedenstellend, sondern unsachlich beantwortet.

• ad Absatz 3) Es wird zur generellen, großräumigen Entwicklung festgestellt, dass diese wie der Einwender ohnehin selbst festhält - bereits in der Revision 1.0 des ÖEK und des FWP abgehandelt und auch entsprechend geprüft wurde. Nunmehr vorliegende Anderung des OEK und des FWP stellen dem gegenüber nur kleinräumige Adaptierungen und eine Änderung der Baulandkategorie von ursprünglich Dorfgebiet (DO) in nunmehr Allgemeines Wohngebiet (WA) dar.
  Die Erweiterung von 7 auf 14 Bauplätze ist keine kleinräumige Adaptierung. Auch steht im StROG nirgends geschrieben, dass als Bauland gewidmete unbebaute Flächen auf ewig Bauland bleiben müssen, insbesonders dann nicht wenn die Zustimmung der Aufsichtbehörde durch falsche Darstellungen erreicht wurde. Meine Einwendung zielt für dieses Gebiet auf Wiederherstellung der absoluten naturräumlichen Grenze im Julertal entsprechend ÖEK 1.00, siehe auch GR-Protokoll. Zulässige kleinräumige (kleiner als 3000m2) Baulandausweisungen sind für die Dorfweiterentwicklung ausreichend.

• ad Absatz 4) ... Mit der Widmung WA ist automatisch auch ein höherer Schutz der Bewohnerschaft derartiger Gebiete eingeräumt. ...
  Warum soll Dorfgebiet (DO) zu Wohnen Allgemein (WA) werden? Antwort: Das StROG schützt Dörfer, u.A. gegen großflächige Baulandausweisungen für ortsfremde Interessenten, und diesen Schutz möchte die Stadtgemeinde eliminieren.

• ad Absatz 5) ... Damit ist nicht nur ein höherer Schutz der Bewohnerschaft des gegenständlichen Areals sondern im übrigen auch der Liegenschaft des Einwenders gegeben.
  Welcher höherer Schutz? Das Gegenteil ist der Fall, DO ist besser gegen Immobilieninvestoren geschützt. Und übrigens: Die Liegenschaft des Einwenders steht in keinem räumlichen oder geschäftlichen Zusammenhang mit dem betroffenen Areal. Die Interessen des Einwenders: Weniger KFZ-Verkehr (CO2), weniger Bodenversiegelung, mehr Klimaschutz, und letzter Schutz ist mir wichtiger als ein dubioser WA-Schutz einer Satellitensiedlung.

Erläuterungen

• Zum Planungsgebiet: Hausnummern lassen in ländlichen Gemeinden auf den Zeitpunkt der Errichtung schließen, da sie chronologisch vergeben werden. Seit über 30 Jahren sind im Planungsgebiet nur 4 Häuser (160, 166, 171 und 176 unter Altenmarkter BGM) dazugekommen, alle in einer Zeile an der vorhandenen Straße. Und jetzt sollen 14 neue entstehen, mit zusätzlichen Straßen zur Erschließung, in einem Gebiet weitab von Infrastruktur, nicht einmal einen SAM-Haltepunkt gibt es, von einer Linienverkehrshaltestelle in fußläufiger Nähe ganz zu schweigen. Das ÖEK sollte Siedlungsschwerpunkte (StROG §22) ausweisen. Das fehlt im ÖEK noch immer. Neue Hausnummern in Stadtbergen bewegen sich im Bereich 200+.

• Zur Bodennutzung: Landwirtschaftlicher Grundbesitz im Hügelland ist mittels Umwidmung lukrativ verwertbar. Mit bäuerlichen Betrieben sind auch Interessenten für freiwerdende landwirtschaftliche Flächen in Hügellandlage weniger geworden. Was ist ein "ortsüblicher Preis" (§8a des Steirischen Grundverkehrsgesetzes den Kauf landwirtschaftlicher Grundstücke betreffend) wenn die Stadtgemeinde als Interessent auftritt?. Die Pelzmanngründe wurden, als das Land die Baulandausweisung der gemeindeeigenen Fläche vernünftigerweise verhinderte (Versagensandrohung 2), zu einer Aroniaplantage, ein Rolemodel? In Anbetracht der Klimaentwicklung könnte auch eine Aufforstung in Betracht gezogen werden, z.B. als Ausgleichsmaßnahme für die S7-Rodungen.

• Zum StROG (an Planer gerichtet, zur Erinnerung!!!)
  §3 Raumordnungsgrundsätze: "Die Zersiedelung der Landschaft ist zu vermeiden."
  Entwicklung der Siedlungsstruktur:
  a) nach dem Prinzip der gestreuten Schwerpunktbildung (dezentrale Konzentration),
  d) von innen nach außen,
  g) im Einzugsbereich öffentlicher Verkehrsmittel,
  i) unter Berücksichtigung von Klimaschutzzielen,
  

  § 22 Inhalt des örtlichen Entwicklungskonzeptes
  Eine räumliche Schwerpunktsetzung ist durch die Festlegung von Siedlungsschwerpunkten vorzunehmen. Die dem Bedarf nach Abs. 4 entsprechenden Entwicklungsreserven sind vorrangig in den Siedlungsschwerpunkten festzulegen. Hierfür sind folgende Kriterien heranzuziehen: Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, gute Erreichbarkeitsverhältnisse für nicht motorisierte Verkehrsteilnehmer, ausreichende Versorgung mit öffentlichen und privaten Diensten und technischer Infrastruktur sowie geeignete Umweltbedingungen.

7.10.2025
Ein Auskunftbegehren erging an die Aufsichtbehörde Abt. 13

31.10.2025
Die Antwort läßt seitens Abt13 durchaus Verständnis erkennen.
Zum ÖEK 1.01 der Stadtgemeinde Fürstenfeld erging keine formelle Versagungsandrohung. Jedoch erging am 07.01.2021 ein informelles Schreiben der Aufsichtsbehörde an die Gemeinde, in welchem Mängel aufgezeigt wurden. Als Reaktion auf diese Mängelbekanntgabe zog die Gemeinde am 11.01.2021 den Genehmigungsantrag zurück. Mit Eingabe vom 20.05.2025 wurde die ÖEK-Änderung 1.01 seitens der Gemeinde erneut zur Genehmigung vorgelegt.
Eine Eingabe vom 20.05.2025 wurde mit Bescheid vom 09.07.2021 genehmigt? Nur ein Tippfehler, bei der Eingabe handelt es sich um die Dorfgebieterweiterung 2021, die dem Raumordnungsgesetz widerspricht. §30(1)7.:

(1) Als Baugebiete kommen in Betracht: 7. Dorfgebiete, das sind Flächen, die für Bauten land- und forstwirtschaftlicher Nutzung in verdichteter Anordnung bestimmt sind, wobei auch Wohnbauten und sonstige Nutzungen zulässig sind, die den wirtschaftlichen, sozialen, religiösen und kulturellen Bedürfnissen der Bewohner von Dorfgebieten dienen und sich der Eigenart des Dorfgebietes entsprechend einordnen lassen, soweit sie keine diesem Gebietscharakter widersprechenden Belästigungen der Bewohnerschaft verursachen; .
Eine Satellitensiedlung läßt sich nicht der Eigenart (zeilenförmige Bebauung) des Dorfgebiets entsprechend einordnen.

26.8.2026
Mit Gemeinderatsbeschluß sollen alle Flächen, egal ob zuvor landwirtschaftlich genutzt oder der Erholung gewidmet, zu Bauland WA werden. Auch Dorfgebiet wird zu WA. Die Beschlussvorlage zeigt, im Unterschied zur Kundmachung, nicht nur den SOLL-, sondern auch den IST-Zustand. Die überraschendste Aussage findet sich im Bericht von Ing. Adolf Maier: Auf Basis eines Gesprächs des beauftragten Projektanten DI Klaus Richter und Hrn. Ing. Adolf Maier bei der Abteilung 13 des Landes Steiermark wurde fixiert, dass die Änderung genehmigt werden kann, wenn weitere Grundstücke in das allgemeine Wohngebiet umgewidmet werden.
Die ursprüngliche Dorfgebieterweiterung (der IST-Zustand) wurde genehmigt, da es sich dabei nur um eine kleinräumige (0.85ha für 7 Baulandparzellen) Dorfgebieterweiterung handle. Nun fordert die Abt. 13 dass zusätzliche Grundstücke einbezogen werden sollen, um das Dorfzentrum WA widmen zu können, und damit Freiheit für Erweiterungen zu erhalten. Aus dem Erläuterungsbericht: "Eine darüber hinaus reichende Anpassung der Funktionen im Entwicklungsplan und der Baulandkategorie wird die Stadtgemeinde Fürstenfeld im Rahmen einer Revision untersuchen." Das kann nur als Drohung verstanden werden, denn schon die umstrittene ÖEK Änderung betreffend Gst 516/1 erfolgte mittels Revision. Die besondere Chuzpe: Die Baulandausweisung DO(57) wurde mit dem Vorhandensein eines Gasthauses als dörfliches Zentrum begründet , die aktuelle Erweiterung inkl. Änderung zu WA wird mit der Schließung desselben begründet.
Die Abt13-Teilnehmer an diesem Gespräch sind namentlich nicht genannt, aber wenn Kontrollbehörde, Interessent und Planer gemeinsam antreten entspricht das genau dem Szenario, das Friedrich Schindegger 2009 unter dem Titel "Krise der Raumplanung" an die Wand malte:
Flächenwidmungspläne liefern in der politischen Realität vor allem die Legitimation der jeweils aktuellen durchsetzungsfähigen Nutzungsansprüche. So sind Standorte und Strukturen vielmehr die Folge von individuellen ad hoc-Übereinkünften von Investoren, Liegenschaftseigentümern und Akteuren des politischen Systems, als das Ergebnis vorausschauender staatlicher Lenkung.
Behörde und Planer treten gemeinsam in ZT-Forum Seminaren auf um Raumordnungsschlupflöcher zu erläutern.

Die Aufsichtbehörde hätte eigentlich mit "Zurück zum Start" reagieren müssen. Im Hügelland eine naturräumliche Grenze durch eine siedlungspolitische zu ersetzen war von Beginn an riskant. Die Fragen "Vorrangzone Wohnen" (nicht gegeben), "Siedlungsschwerpunkt" (nicht gegeben), ÖPNV-Haltestelle (keine, nicht einmal SAM) sind im Erläuterungsbericht nicht erwähnt. Es gibt weder Nahversorger noch eine fußläufige Verbindung (nur eine Gemeindestraße ohne Gehweg) zum Zentralort. In dieser Konstellation das Zentrum des Dorfgebiets als WA zu kategorisieren, um damit die Tür für beliebige zukünftige Erweiterungen zu öffnen, scheint das Schlupfloch zu sein, das die Abt 13 gemeinsam mit Planer (Ing. Klaus Richter) und Gemeinde (Ing. Adolf Maier) gefunden hat, und das die Basis für den neuen FWP bildet.

Die Menge des dislozierten (abseits der Siedlungsschwerpunkte) ausgewiesenen WA-Baulands ist erschreckend. Es macht Fürstenfeld, eine Stadt, zu einem Paradebeispiel für Zersiedelung. Dass ausgerechnet die Landschaft des außeralpinen Hügelland hauptbetroffen ist macht traurig.

Einen den Intentionen des StROG widersprechenden, vom Bürgermeister gewünschten Plan durch kreative Interpretation der Vorschriften zu erstellen ist dubios: ZTG 2019 § 11. (1) Die Ziviltechniker haben einen Eid folgenden Wortlauts zu leisten: “Ich schwöre, dass ich die Gesetze und die für meinen Wirkungskreis gültigen Vorschriften einhalten ... werde".

8.9.2026
Die Einwendung wurde an das Bauamt geschickt: Mail

10.9.2026
In der Beschlussvorlage findet sich ganz am Ende ein Brief des Planers an den Bauamtsleiter vom 12.6.2026 der beschreibt, wie die in der Versagensandrohung der Kontrollbehörde angeführten Punkte "korrigiert" wurden. Auf Punkt 10 der letzten Mängelliste/Versagensandrohung "Es fehlen grundsätzliche Aussagen und Erläuterungen zu den übergeordneten Festlegungen im Regionalen Entwicklungsprogramm Oststeiermark, insbesondere der Lage im Teilraum „außeralpines Hügelland" und den dahingehenden Vorgaben und Zielsetzungen sowie der grundsätzlichen Einschränkung für allfällige Baulanderweiterungen" geht der Planer in den ergänzenden Erläuterungen nur mit "Im gegenständlichen Falle erfolgt eine Hinzunahme von Bauland ausschließlich in einem derzeit als Freiland mit der Sondernutzung „Tennis" gewidmeten und vorbelasteten Bereich. Das Flächenausmaß dieses Bereiches beträgt ca. 2.200 m2." ein.

Auf diesen leicht erkennbaren, aber zu spät gesehenen und daher in der Einwendung nicht angeführten Widerspruch habe ich die Kontrollbehörde mit einem Schreiben aufmerksam gemacht.

Die aktuelle Flächenwidmungsplanänderung bezieht sich auf ein Planungsgebiet, das auch das ursprüngliche Planungsgebiet einschließt, daher müssten sich die Erläuterungen zum neuen Flächenwidmungsplan auch auf das gesamte Planungsgebiet beziehen.